Servitudes et entretien
Question : À qui incombe l'entretien d'un passage, objet d'une servitude ?
Réponse : Les servitudes sont réglementées par les articles 637 à 710 du code civil, nombreux textes qui qualifient de servitudes diverses restrictions à la propriété apportées par loi dans l'intérêt des voisins (C. civ. Art. 640 à 685). L'article 637 en donne la définition : « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».
Cette définition met en valeur l'idée qu'une servitude est un rapport établi entre deux fonds immobiliers, non pas entre deux propriétaires. En ce sens, c'est un droit réel, contrairement à un droit personnel qui, lui, est attaché à une personne. On appelle fonds dominant le fonds qui bénéficie de la servitude, celui au profit duquel elle est créée. Le fonds servant est celui qui supporte la servitude, sur lequel elle s'exerce. L'usage d'une servitude peut entraîner des dégradations du fonds servant dues au simple fait de l'utilisation répétée du bien.
A qui incombe l'entretien ?
C'est le propriétaire du fonds dominant bénéficiaire de la servitude qui a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires à l'usage et à la conservation des servitudes. Ce principe est affirmé dans l'article 697. Il supportera bien sûr les frais de ces ouvrages. Par exemple, l'entretien et la réparation de canalisation nécessaires à l'exercice d'une servitude d'écoulement d'eaux usées incombent exclusivement au propriétaire du fonds dominant (Cass. 3e Civ.11 mai 1995 commune Corbeil-Essonne). Naturellement, il ne peut engager des travaux qui portent atteinte à la propriété elle-même ou nuisent à la situation du fonds qui doit la servitude.
Quant au propriétaire du fonds servant, il n'est, en principe, tenu que d'une obligation de respect de la servitude. Ainsi, s'agissant d'un fonds grevé d'une servitude de passage, il n'est pas tenu d'améliorer ou d'entretenir le passage mais seulement d'observer une attitude passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à la rendre incommode. A défaut, il devra rétablir les lieux en l'état.
Par exemple, le passage répété de lourds véhicules appartenant au propriétaire du fonds servant étant à l'origine des dégâts sur le passage, la cour a jugé que les propriétaires avaient manqué à leurs obligations de ne pas nuire à la servitude et devraient supporter les frais de remise en état (Cass.3ème Civ.18 mars 1987.Gaz.Pal.2/07/87p158).
A propos des travaux
S'il conserve le droit d'y faire les travaux qu'il juge convenable, le propriétaire du fonds servant ne peut ni changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent (C. civ. art.701 al.1 et 2). Là encore, il serait condamné à remettre les lieux en état. Le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de pacage ne peut le mettre en culture, le défricher ou y faire des plantations qui gêneraient la circulation du bétail (Cass. req. 9 mai 1866 : S.1867, 1, 248).
Toutefois, le propriétaire du fonds servant peut être amené à réaliser des travaux d'entretien mais seulement dans deux circonstances : soit il s'est engagé par une convention à supporter la charge des travaux ; soit il utilise lui aussi l'assiette de la servitude (Cass.3e civ.14 nov. 1990 bull.civ.n°235 - « Dans ces espèces, il existait une communauté d'usage, le propriétaire partageait l'usage du chemin avec le titulaire du droit de passage »).
On le voit, c'est principalement le propriétaire du fonds dominant qui a la charge de l'entretien des servitudes. Il faut noter que ces obligations sont indépendantes de la personnalité du titulaire de la propriété. Elles concernent les fonds et sont automatiquement transmissibles aux propriétaires successifs.
