Enregistrer son bail écrit pour plus de protection

Question : Je loue une petite exploitation agricole depuis juillet 2019. A cette époque, un bail écrit entre mon bailleur et moi a été signé - mais non enregistré - pour un bail de neuf ans, avec tacite reconduction. Quelle valeur a cet enregistrement ?
Réponse : L'obligation d'enregistrer des baux écrits a été supprimée depuis une loi du 30 décembre 1998. Cependant, il paraît toujours utile de présenter volontairement le bail sous seing privé, rédigé en trois exemplaires, à la formalité de l'enregistrement moyennant un droit fixe de 25 euros. L'enregistrement confère date certaine au bail et, lors de l'acquisition de ce bien, vous pourrez bénéficier du taux réduit des droits de mutation en cas d'achat des terrains loués plus de deux ans après la date d'enregistrement.
De plus, votre bail non enregistré (valable entre les deux parties) n'est pas opposable aux tiers. Ils ne peuvent pas savoir, lorsqu'ils acquièrent ce bien, qu'un fermier est en place (sauf si mention du bail est faite dans l'acte de vente ou si l'acquéreur connaissait l'existence du bail). Cela peut être source de complication si le nouveau propriétaire conclut de son côté un bail sur la parcelle avec un autre exploitant.
Le bail sous seing privé non enregistré est donc valable mais offre peu de protection au preneur en place en cas de contentieux.
Lorsque vous allez au service de l'enregistrement, les interlocuteurs vous rappellent parfois que ce n'est pas obligatoire. Il est néanmoins vivement recommandé d'enregistrer vos baux concernant des parcelles importantes (superficie non négligeable, parcelles au cœur d'un îlot ou proches d'un bâtiment d'élevage). Certes, la prestation de l'enregistrement coûte 25 euros mais la clarté et la puissance juridique apportées sont précieuses. 

Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski