Foncier
Terres et prés : transactions records mais prix en baisse
Le marché des terres et prés a été très dynamique en 2021 avec des transactions et des surfaces échangées record. Néanmoins le prix moyen de l’hectare a reculé, notamment dans les zones de grande culture.
Très impacté par la crise sanitaire en 2020, le marché des terres et des près avait vu baisser le nombre de transactions (-8,5 %), les surfaces (-4,5 %) et dans une moindre mesure la valeur (-2,3 %). En 2021, la reprise a fait plus qu’effacer ce repli et le marché a enregistré des niveaux records. Le nombre de transactions a dépassé ainsi la barre des 100 000 (103 500 transactions, + 19,2 %), les surfaces échangées ont progressé de 15,1 % à 467 000 hectares, la valeur totale a bondi de 23,5 % à 6,8 milliards d’euros. Néanmoins ramené à l’hectare, le prix des terres et des près libres non bâtis a cédé 2,3 % en 2021 à 5 940 €/ha en moyenne sur l’ensemble du territoire.
Les évolutions sont toutefois divergentes selon les régions. Les prix ont augmenté dans les trois régions du nord-est du pays : Île de France (+21 %), Grand Est (+2,6 %) et Hauts-de-France (+1,8 %). Ils sont restés quasi stables sur la majeure partie de la façade ouest du territoire (Normandie, Bretagne, Centre-Val de Loire et Nouvelle-Aquitaine). Alors qu’ils ont baissé ailleurs notamment en Auvergne-Rhône-Alpes (-6,1 %), en Pays de la Loire (-4,8 %), Bourgogne-Franche-Comté (-4,7 %) et en Occitanie (-4,6 %). Les prix ont reculé également quelque soit le système de production, davantage dans les zones de grandes cultures à 7 250 €/ha (-5,3 %), que dans les zones de polyculture élevage et d’élevage bovin à 5 910 €/ha (-0,3 %) et 4 570 €/ha (-1,1 %) respectivement. Si bien que l’écart de prix se resserre entre les régions de grandes cultures et celle de l’élevage bovin.
Pour les terres et les prés loués non bâtis, l’année 2021 a été marquée par une stagnation du prix de l’hectare à 4 910 €. Si les zones de grandes cultures et celles d’élevage bovin progressent encore légèrement à 6 260 €/ha (+0,6 %) pour les premières et à 3 690 €/ha (+1,7 %) pour les secondes, les régions de polyculture élevage voient leurs prix reculer de -2,1 % à 4 800 €/ha.
Un marché de plus en plus sociétaire
Les personnes physiques agricoles demeurent encore la majorité des acquéreurs en nombre de transactions mais ne représentent désormais que 50,9 % des acquisitions en surface en 2021. À l’inverse les différentes formes de sociétés d’exploitation (Gaec, EARL, SCEA, SA-SARL) ont affiché des progressions importantes l’an dernier, notamment les SARL aussi bien en termes de transactions, de surfaces que de valeur. Idem pour les sociétés de portage du foncier (GFA, SCI agricoles…). Les transactions réalisées par les personnes physiques non agricoles ne cessent de croître également (en nombre, surface et valeur), comme d’ailleurs les personnes morales non agricoles.
Côté vendeurs, les personnes physiques non agricoles restent les premiers pourvoyeurs de terres agricoles, quel que soit l’acquéreur. Il peut s’agir notamment d’anciens agriculteurs ou de membres de leur famille n’ayant plus de lien avec le monde agricole. Pour les sociétés d’exploitation, le tiers des achats sont conclus auprès de personnes physiques agricoles. Ce qui correspond généralement à la vente par un associé exploitant du foncier qu’il mettait jusqu’alors à disposition de sa société. Enfin, sur le marché des biens loués, 84 % des achats des agriculteurs fermiers en place se font auprès de personnes physiques non agricoles, traduisant le mouvement de rachat du foncier par l’exploitant à son propriétaire bailleur.
Vignes : rattrapage général
Après avoir baissé de 10,9 % en 2020, les transactions ont gagné 14,6 % en 2021. Les surfaces échangées qui s’étaient contractées de 20,3 % en 2020 ont progressé de 19,3 % passant de 14 600 ha à 17 400 ha. La valeur bondit quant à elle de 27,1 % (1 094 millions d’euros), effaçant la baisse de 13,5 % en 2020. Ce rattrapage touche quasiment l’ensemble des bassins viticoles, en nombre de transactions, en surface comme en valeur. En particulier les valeurs des échanges sont tirées par l’augmentation des ventes des biens bâtis : le nombre de domaines mis en vente atteint ainsi un niveau inédit après avoir connu une forte contraction au moment du confinement en 2020. Cette vivacité est d’autant plus notoire qu’en parallèle, une part croissante des transactions se conclut sur le marché sociétaire.
Parts sociales : près de 20 % du marché foncier
En 2021, 7 600 projets de vente concernant 5 510 sociétés ont été notifiés aux Safer, en hausse de 10,5 % par rapport à 2020. En ne considérant que les sociétés de portage du foncier et les sociétés d’exploitation agricoles, les ventes ont atteint 1,34 milliard d’euros, soit l’équivalent de 19,6 % de la valeur des ventes réalisées sur le marché foncier agricole en 2021.
Près de la moitié (47 %) des cessions de parts intervient entre membres d’une même famille. Viennent ensuite les cessions en faveur d’un tiers, n’ayant ni lien de parenté avec le cédant, ni étant déjà associé dans la société (42 %), puis les cessions de réorganisation, entre associés non familiaux d’une même société (11 %). Seules 3 % des cessions de parts de société de portage ou d’exploitation sont totales. Ce qui signifie que les cessions partielles, sur lesquelles le droit de préemption de la Safer ne s’applique pas, constituent l’écrasante majorité des transactions (97 %). Dans neuf cessions sur dix, moins de 50 % du capital est transféré.
