Droit rural

La résiliation partielle du bail revenant à une indivision

Question : J’ai repris l’exploitation de mes parents et sur les terres qui leur appartenaient, ils m’ont signé un bail rural. Aujourd’hui, mes deux parents sont décédés et j’envisage de cesser l’exploitation d’une partie des terres que je loue. Comment ça se passe avec l’indivision sachant que mes frères et sœurs risquent de ne pas être d’accord ?

Réponse : Avec le décès de vos parents, vous êtes entré dans une indivision sur les biens que vous louez. Lorsque le bail porte sur un bien indivis, la résiliation du bail rural intervient avec l’accord de l’ensemble des co-indivisaires. En effet, les baux ruraux sont traités comme les actes de disposition et nécessitent l’unanimité des indivisaires tant pour la conclusion que pour la résiliation ; la règle qui soumet les actes d’administrations à la majorité, ne s’applique pas aux baux ruraux. Ainsi, si tous les héritiers sont d’accord, vous pourrez signer avec eux une résiliation partielle à l’amiable. Toutefois, si un membre de l’indivision refuse cet accord, vous serez obligé d’aller au bout du contrat et de mettre en œuvre la renonciation à votre droit au renouvellement en notifiant votre décision à l’ensemble des indivisaires 18 mois au moins avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. L’inconvénient, c’est que cette renonciation portera sur l’ensemble des terres loués alors que vous souhaitez abandonner seulement une partie des terres.

La situation change avec la dissolution de l’indivision par le partage. Si les terres sont distribuées entre les héritiers, le bail se divise entre les différents propriétaires.
Sur les parcelles qui vous sont attribuées, il y a alors confusion des qualités de créancier et de débiteur du bail et le bail s’éteint. En effet, en tant que plein propriétaire, vous ne pouvez pas être d’un côté bailleur et de l’autre côté fermier.

Pour les terres qui sont attribuées aux autres héritiers, le bail s’est divisé et vous aurez à traiter l’avenir du bail individuellement avec chaque personne. Ainsi, si un de vos frères est d’accord de résilier le bail sur une partie des terres qui désormais lui appartiennent en propre, il pourra conclure l’accord de résiliation seul.

En conclusion, si vos frères et sœurs ne souhaitent pas mettre fin au bail en cours, il vous reste la possibilité de demander l’attribution en propriété des terres que vous souhaitez abandonner. Ainsi, le bail s’éteint sur ces terres et vous pourrez par exemple les louer à un voisin. 

Le service juridique rural de la FDSEA 26
Nathalie Kotomski