Droit rural
Résiliation du bail pour construction d’une maison d’habitation
Le propriétaire devra respecter plusieurs conditions s’il souhaite reprendre une parcelle en vue de la construction d’une maison d’habitation pour l’un de ses enfants.
Question : Mon bailleur m’a contacté récemment pour m’informer qu’il souhaite reprendre une partie des terres qu’il me loue afin d’y construire une maison d’habitation pour son fils. Dans la mesure où ce bailleur est propriétaire d’autres parcelles sur d’autres communes, qui pourraient très bien faire l’affaire du fils, je m’interroge si le propriétaire a le droit de résilier mon bail avec une telle raison.
Réponse : La résiliation des baux ruraux est strictement encadrée par la loi. En effet, le Code rural prévoit certaines situations, permettant au bailleur ou au preneur de résilier le bail. En dehors des cas prévus par la loi, les parties peuvent résilier le bail à l’amiable à tout moment, c’est-à-dire en étant d’accord tous les deux.
Votre bailleur fait référence à l’article L. 411-57 du Code rural, qui prévoit que « le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet […] en vue de la construction d’une maison d’habitation ». En plus de la possibilité de reprendre une certaine surface pour construire une maison, cet article permet au bailleur d’adjoindre des dépendances à une maison existante, ou encore de réhabiliter un bâtiment présentant un intérêt architectural ou patrimonial.
La reprise peut être exercée à tout moment au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs, mais elle ne peut être invoquée qu’une seule fois par bail.
La résiliation doit se faire dans les conditions suivantes : le bailleur doit signifier congé au preneur 18 mois au moins avant la date d’effet de la reprise. Concernant la forme du congé, celle-ci devra respecter les prescriptions générales de l’article L. 411-47 du Code rural qui prévoit un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire acte d’huissier.
Dans la mesure où la résiliation a pour but la construction d’une maison, le bailleur devra prouver au fermier, avant la date effective du congé, qu’il a obtenu un permis de construire sur la parcelle. Le propriétaire doit ensuite construire sa maison dans un délai de deux ans à compter de l’obtention du permis de construire. Si ce délai n’est pas respecté, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. Bien évidemment, comme pour toute autre construction, le propriétaire devra respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation.
Suite à la résiliation partielle du bail, le preneur peut exiger une réduction du fermage proportionnellement à la surface reprise. Il est aussi en droit de prétendre comme un preneur sortant, à l’indemnisation des améliorations apportées à la parcelle reprise.
Ainsi, le propriétaire devra respecter les conditions ci-dessus s’il souhaite reprendre une parcelle en vu de la construction d’une maison d’habitation pour son fils. La loi ne prévoit pas de contrôle en fonction du besoin soit du fermier, soit du bailleur. Donc, le bailleur est libre de délivrer le congé sur la parcelle de son choix. Toutefois, il devra obtenir un permis de construire sur la parcelle choisie, autrement le fermier retrouvera la jouissance de cette parcelle.
