Droit rural

Biens ruraux donnés à bail à long terme : du mieux sur le plan fiscal

La loi de finances pour l’année 2023 offre aux propriétaires bailleurs une nouvelle mesure de faveur non négligeable. En effet, l’article 793 bis du code général des impôts permet depuis longtemps de bénéficier d’une exonération partielle des droits de succession ou de donation sur les biens ruraux donnés à bail long. Cette exonération est de 75 % de la valeur du bien dans la limite de 300 000 euros et de 50 % au-delà. Cela par parent et par enfant, dans une même tranche de quinze ans, mais à la condition que l’héritier ou le bénéficiaire de la donation s’engage à conserver le bien pendant au moins cinq ans.

Depuis le 1er janvier 2023, l’exonération de 75 % de la valeur du bien peut porter sur un plafond augmenté à 500 000 euros par parent et par enfant (et 50 % au-delà), si l’héritier ou le bénéficiaire de la donation s’engage à conserver le bien cinq ans supplémentaires. En d’autres termes, deux options s’offrent désormais aux propriétaires bailleurs souhaitant transmettre leur patrimoine :
• l’exonération de 75 % dans la limite de 300 000 euros sous condition d’engagement de conservation pendant cinq ans ;
• l’exonération de 75 % dans la limite de 500 000 euros sous condition d’engagement de conservation pendant dix ans .

Exemple :
Un parent de 55 ans souhaite transmettre à un enfant la nue-propriété d’une ferme louée par bail à long terme de 1 200 000 €. L’enfant consent à conserver les terres pendant dix ans au moins.
La valeur de la nue-propriété est de 50 %, soit 600 000 €.
Fraction exonérée : (500 000 € × 75 %) + (100 000 € × 50 %) = 425 000 €.
Fraction taxable : 600 000 € - 425 000 € = 175 000 €.
Application de l’abattement personnel (par parent et par enfant) : - 100 000 €.
Part nette taxable pour l’enfant : 75 000 €.
Si l’héritier s’engage à conserver l’exploitation pendant seulement cinq ans, la part nette taxable sera de 125 000 €.
En l’absence de bail à long terme, la valeur taxable aurait été de 500 000 €.
L’exonération renforcée peut s’appliquer sur les donations consenties à compter du 1er janvier 2023.

Le bail à long terme est donc un outil fiscalement intéressant, notamment dans le cadre de la transmission d’une exploitation agricole : il ne doit pas être négligé par les propriétaires cédants. 

Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski