La plupart des baux ruraux prévoient que le fermage doit être payé au 1er novembre. Mais parfois, des valeurs servant pour le calcul ne sont pas encore parues.
Question : Normalement, le fermage doit être réglé au début du mois de novembre. Toutefois, j’ai des baux pour lesquels le montant du fermage est calculé en points noix et la nouvelle valeur du point est rarement déterminée à cette date. Comment dois-je procéder ?
Réponse : Le code rural ne prévoyant pas de règle spécifique, les fermages sont payés aux échéances fixées par le bail ou, à défaut, par l’usage des lieux. En général, le loyer est payable à terme échu, en une échéance annuelle ou deux échéances semestrielles.
Pour les baux verbaux il faut aussi tenir compte du bail type à ferme qui prévoit dans le département de la Drôme que le prix du bail est payable en espèces à terme échu.
La difficulté que vous rencontrez peut-être résolue avec des clauses dans le contrat. Il est vrai que dans certains départements, la valeur des denrées est fixée par la commission consultative paritaire des baux ruraux (CCPBR) avec un petit retard en raison des difficultés de collecte des informations sur lesquelles sont basés les prix. La plupart des baux ruraux prévoient que le fermage doit être payé au 1er novembre de l’année suivant l’entrée en jouissance (donc « à terme échu »). Afin d’éviter tout conflit, vous pouvez insérer une clause concernant le fermage qui prévoit que le prix fixé en denrées sera payable au 1er novembre de chaque année sous condition que les nouvelles valeurs soient publiées à ce moment-là. Ainsi, un lien est fait entre le terme du paiement et la fixation de la valeur de la denrée. Une autre solution consiste dans le choix du moment de paiement. En effet, la date du 1er novembre n’est pas obligatoire. Ainsi, vous pouvez fixer par exemple le 1er décembre comme date de paiement.
Si vous n’avez pas la possibilité d’intervenir sur les clauses du contrat, par exemple parce que le contrat est établi depuis longtemps ou qu’il s’agit d’un bail verbal, il est indispensable de communiquer au bailleur les raisons de votre retard de paiement. Dans la mesure où ce retard est totalement indépendant de votre volonté, la plupart des bailleurs se montrent patients et votre retard de paiement ne posera pas de problème.
Sachez toutefois que le bailleur peut obtenir le paiement d’intérêts de droit sur le montant des loyers impayés depuis les échéances, sans qu’il soit nécessaire qu’une clause soit stipulée à cet égard ou qu’une mise en demeure ait été adressée au preneur (cour de cassation du 21 oct. 1992).
Comme vous pouvez le constater, la détermination du terme est importante. Il n’est pas sans intérêt de rappeler que si le paiement doit intervenir au 1er novembre, il doit intervenir au plus tard au 1er novembre. Ainsi, dès parution de l’arrêté fixant le nouvel indice de fermage, vous pouvez régler votre bail à votre propriétaire.
Nous avons souvent constaté dans des situations individuelles difficiles que les bonnes relations entre bailleur et preneur pouvaient faciliter des passages de trésorerie délicats, et qu’un bailleur acceptait plus souvent de patienter lorsque son preneur l’avait contacté et rencontré. À l’inverse, le silence est facteur de cristallisation...
Rappel : le dernier indice national des fermages a été publié dans un arrêté du 18 juillet 2023 paru au Journal officiel du 21 juillet 2023. Il a nettement augmenté par rapport à l’an dernier, avec une hausse de 5,63 %.
