Lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l’amiable, soit par voie d’adjudication. Les règles applicables à ces baux ruraux connaissent quelques adaptations par rapport aux principes généraux du statut du fermage.
Question : la mairie est propriétaire de terres agricoles représentant une surface importante. Elle envisage de me louer une partie. Doit-on respecter des règles particulières par rapport à un bail rural classique ?
Réponse : conformément à l’article L. 415-11 du code rural, les baux du domaine de l’État, des Départements, des communes et des établissements publics, lorsqu’ils portent sur des biens ruraux constituant ou non une exploitation agricole complète, sont soumis aux dispositions du statut du fermage. Toutefois, il faut distinguer les biens du domaine public et ceux du domaine privé. Seuls ces derniers sont visés par le fermage. Il faut aussi savoir que si la collectivité publique intègre des clauses exorbitantes du droit commun, le contrat pourra être analysé comme un contrat administratif et non comme un bail à ferme. Tel à été le cas pour un contrat qui prévoyait de multiples contrôles de l’administration tant dans la fixation des objectifs que dans leur réalisation.
Lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l’amiable, soit par voie d’adjudication. Lorsque le bail est conclu à l’amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maximas et les minimas prévus par arrêté préfectoral. Lorsque le bail est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le montant maximum fixé dans le département. Dans ce cas, tous les enchérisseurs peuvent se porter preneur au prix maximum. En cas de pluralité d’enchérisseurs à ce prix, le bailleur choisit parmi eux le bénéficiaire du nouveau bail ou procède par tirage au sort.
Quel que soit le mode de conclusion du bail, une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées aux articles L. 331-2 à L.331-5 du code rural (superficies du contrôle des structures conformément au schéma directeur régional des exploitations agricoles - SDREA), ainsi qu’à leurs groupements.
Concernant les règles applicables à ces baux ruraux, on connait quelques adaptations par rapport aux principes généraux du statut du fermage. Il existe notamment plusieurs restrictions aux droits du preneur afin de permettre l’utilisation de ces biens à des fins d’intérêt général :
1- Le droit au renouvellement
Le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement quand le bailleur lui a fait connaître, 18 mois avant la fin du bail par acte extrajudiciaire, sa décision d’utiliser le bien loué, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général.
Exemples :
➾ les parcelles sont nécessaires à la réalisation d’un programme de constructions à caractère social ;
➾ il est devenu impératif de laisser le milieu naturel, dégradé par les taureaux élevés sur le domaine, se reconstituer et de préserver la faune et la flore sur l’ensemble des terres de la réserve naturelle.
Si la collectivité ou l’établissement public n’a pas fait connaître au preneur sa décision d’utiliser le bien loué à une fin d’intérêt général dans le délai prescrit, le bail est renouvelé pour neuf ans en application du statut.
2- Le droit de préemption
Le preneur ne peut exercer son droit de préemption si la vente des biens loués est consentie à un organisme ayant un but d’intérêt public, dans la mesure où ces biens sont nécessaires à la réalisation de l’objectif poursuivi par cet organisme.
3- Le droit de résiliation du bailleur
Le bail consenti par une personne de droit public peut, à tout moment, être résilié sur tout ou partie des biens loués lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique. Dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité à raison du préjudice qu’il subit (art. L. 415-11, al. 3 du code rural).
